服務電話：400-0333-957
引言
全球氣候變化形勢嚴峻，“雙碳”目標成為我國推動綠色發展、應對氣候變化的關鍵戰略。建筑領域能耗和碳排放量大，商辦物業作為其中重要組成部分，其節能減碳對實現國家“雙碳”目標意義非凡。中信泰富（上海）物業管理有限公司（以下簡稱中信泰富物業）積極響應政策號召，深入開展商辦物業節能減碳實踐研究，探索有效實施路徑。本研究旨在總結中信泰富物業在節能減碳方面的創新實踐成果，為行業提供可借鑒的經驗。通過剖析其實施路徑、技術應用和管理策略，助力其他物業服務企業明確方向，推動物業管理行業整體向綠色低碳轉型，實現可持續發展。
上海市辦公樓宇低碳運行管理現狀
▌基本信息
2023年，上海市物業管理行業協會下屬“雙碳”專委會和商辦專委會對中心城區部分商務辦公樓宇調研顯示，參與調研的樓宇建筑總面積約300萬平方米。其中，小于5萬平方米的樓宇占比50%，建筑面積大于10萬平方米的樓宇約25%，5萬-10萬平方米的樓宇約25%（見圖1）。從建筑年代看，37%的樓宇于2005年前投入使用，63%于2005年后投入使用（見圖2）。多數樓宇采用集中空調形式，照明燈具以LED燈為主，極少數使用可再生能源及可再生水。
▌低碳運行管理
多數建筑采用混合低碳管理制度，涵蓋建筑節能、電力管理和廢棄物處理。其中，廢棄物處理措施的采用比例*高，達93.94%，電力管理措施占比75.75%，建筑節能措施占比66.66%（見圖3）。部分樓宇通過定期舉辦低碳講座（樣本占比54.54%）、設置環保標識（樣本占比81.81%）和進行節能改造（樣本占比42.42%）等方式，培養良好用能習慣，促進低碳節能方案實施。
▌能源現狀
辦公樓宇能源主要使用電力與天然氣，依據上海市地方標準《商務辦公建筑合理用能指南》（DB31/T1341-2021）對標分析，僅約21.2%的樓宇達到合理值，約24.2%達到先進值，54.6%未達標，整體合格率為45.4%（見圖4），節能降碳潛力巨大。
公司層級的低碳戰略實施路徑及成果
▌建立公司戰略目標
中信集團積極響應國家“雙碳”政策，2021年5月宣布“雙碳”時間表，力爭2025年實現碳達峰、碳中和，比國家目標分別提前5年和10年。2022年4月發布《碳達峰碳中和行動白皮書》，明確集團實現碳中和目標的具體行動路徑，計劃2025年單位產值碳排放強度比2020年下降18%。同時，中信泰富中國投資有限公司設定“SEED”愿景，將可持續發展理念融入業務。
▌量化減碳目標
中信泰富物業在量化碳排放指標時，綜合考慮了多方面因素：參考《建筑節能與可再生能源利用通用規范》（GB50015），確保新建住宅和公共建筑的碳排放強度相較2016年的節能設計標準降低40%；結合集團公司至2025年單位產值碳排放強度較2020年下降18%的目標；對比招商、太古、瑞安等知名地產開發商的減碳策略；全面評估自身碳排放現狀，基于上海、武漢、南京等多地60多個在管項目的碳排放數據，*終確定2025年碳排放密度比2019年下降20%以上的目標。
▌確認實施范圍（核算項目清單）
基于指標數字，以2019年具備可靠能耗計量數據的項目為統計對象；考慮項目掌控權，將完全自持或業主方有減排政策的項目納入核算范圍，在60多個項目中篩選出6個項目；確定碳排放邊界，將中央空調系統能耗及物業管理費覆蓋范圍內的能耗計入，如將項目總用電量減去租戶室內用電量作為碳排放指標核算依據，燃氣鍋爐供暖項目則納入燃氣鍋爐消耗的燃氣量（不包括租戶使用部分）。
▌確認減碳實施方案
其一，實施碳盤查。以某項目為例，通過能源審計測定和排摸用能情況，該項目暖通空調系統能耗占比達51.5%，租戶能耗占25.2%，公共照明占10.5%，電梯占2.2%，給排水系統占0.5%，其他占10.1%（見圖5）。基于此，明確能耗構成，為制定節能減排措施提供數據支持。
其二，明確可實施的減碳路徑。預測2019—2025年碳排放因子平均年下降率約2.24%，累計下降率約12%，約60%的減排任務可通過國家電網排放因子下降實現。采取多種建筑節能改造措施，如優化運營方式（調整空調溫度設置、合理安排照明時間等）、控制系統優化（安裝能耗監測系統等）、能源審計與改造投入（更新高效設備）、可再生能源利用（引入太陽能光伏）等。
中信泰富廣場是國家碳排放試點項目，參與碳排放權交易，2013—2015年碳排放清繳工作后，賬戶結余碳排放配額約5300噸（見表1）。綠電交易方面，隨著越來越多企業的參與，上海市2024年綠色電力證書交易量突破1500萬張，遠超2023年的46萬張。
▌建立遠期減碳目標
中信集團制定長遠碳中和戰略目標，到2030年碳排放整體達峰并穩中有降，有條件的子公司力爭率先達峰；到2060年全面融入綠色低碳循環發展體系，能源利用效率達世界**企業先進水平。
項目層級的減碳實施路徑及成果
▌能源審計階段
能源審計旨在全面評估項目能源使用情況，識別節能潛力，降低能耗，提高能源利用效率。審計依據包括《公共建筑能源審計標準》DG/TJ08-2114-2020等多項國家和地方標準規范。以尚悅灣廣場為例，通過能源審計，分析其能耗水平，評價設備運行狀況，發現問題并提出針對性節能減碳改進措施，設定節能減碳改造目標為10%。
▌量化目標階段
根據項目特點和節能潛力分解減碳目標。如運營年限長的商務辦公樓宇，通過更換老舊設備實現較高節能減碳效率；能源中心管控項目，若節能減排潛力低，則調減量化指標；舊改項目，因圍護結構和節能效率受限，適當降低量化指標；公共區域面積小的項目，因能耗指標低，合理調整節能減排指標。以尚悅灣廣場智慧空調系統節能改造為例，優化BA系統，增設智慧空調系統（SACS），提升自動化水平和能效。改造后，年節電量179636kWh，年減碳量75.4tCO2，綜合節能率2.5%，靜態初投資回收期4.3年（見表2）。
▌具體實施階段
提高現有設備設施用能效率。更換LED高效節能照明燈具，若將設計照明容量從7W/m2降低至6W/m2，生命周期可減排CO2約1%，實現LED燈具全面普及則可減排約5%。優化用能設備系統，采用變頻調速、無功補償等節能技術，對不符合節能要求的用電設備進行改造。
強化建筑用能管理。采用建筑能源動態管控優化系統技術，實現能源分戶、分類、分項計量；改造能耗計量表，確保原節能系統正常運行，如做好熱回收空調系統管理、推廣定時控制設備使用。
強化建筑防寒隔熱效能。檢查和維護建筑物原設計保溫層，及時更換破損玻璃幕墻，確保符合節能標準；針對防寒隔熱措施漏洞進行改進，如某商業項目將單層推拉門改建為雙層對開感應門后，空調能耗降低約5%；新建擴建外墻應用節能保溫材料。
推廣使用清潔能源。確保原設計清潔能源系統正常運行，推廣應用太陽能光熱光伏、空氣源熱泵等新技術。
增加碳匯。加強綠地維護保養，利用公共區域增加綠化面積。每1000平方米的灌木綠地每年可實現5000kg的碳匯（不同綠地類型碳匯量見表3）。做好碳達峰的社會共建和宣傳和倡導工作。宣傳節能意識和習慣，鼓勵綠色出行，增加充電樁車位配置，對新能源車停放費用給予優惠。提供組織保障設立總公司層級的“雙碳”工作技術委員會，負責擬定公司目標、推廣技術交流、引進第三方供應商；建立公司層級的碳達峰管理目標，如全公司所有在管項目每年能耗折算碳排放量在2025年之前實現碳達峰。
▌效果評估階段
改造實施后，需對項目整體減碳過程進行有效性評估。以一年為測試周期，對比碳排放數據與基準年份。若未達到減碳目標，可通過采購碳交易權或綠電實現，計算公式為：采購碳交易權/綠電額度=減碳目標-通過國家電網碳排放因子實現的減碳額度-企業通過節能減碳措施實現的減碳額度。整個減碳項目周期至少需三年，物業服務企業若要實現國家2030年前碳達峰目標，*遲需在2027年啟動。
硬件－常見建筑節能改造技術應用及效果
▌圍護結構節能改造技術
既有建筑圍護結構存在諸多問題，如外墻保溫性能差、玻璃幕墻隔熱不佳、外窗隔熱保溫性能差等。針對這些問題，采用墻體保溫技術（如聚苯板保溫砂漿外墻保溫等形式）、多層玻璃中空密封窗技術（使用LOW-E雙層玻璃可減少年空調能耗達4.8%）、外遮陽技術（外遮陽設施節能率佳，但初投資大）和外窗貼膜技術（夏季阻擋45%～85%太陽直射熱量，冬季減少30%以上熱量散失）。
▌空調系統節能改造技術
冷熱源系統。更換溴化鋰機組為離心式冷水機組，COP可提高到5.6以上，若改為磁懸浮離心式冷水機組，綜合部分負荷性能系數IPLV更高（通常可在10以上），部分負荷工況下節能效果顯著。空氣源熱泵機組在部分地區制熱存在蒸發器結霜問題，但安裝布置方便。更換溴化鋰機組為超低氮真空熱水鍋爐，具有負壓運行、安全可靠、能效高、NOx排放低（排放濃度可低至18mg/m3）等優點。
空調輸配系統。輸配系統存在水泵容量和揚程配置偏大、定流量運行、水力不平衡等問題。采用輸配設備變頻技術，可取代閥門調節及旁通方式，降低能耗；更換成高效節能輸配設備，根據實際運行功率定制水泵特性曲線，提高運行效率。
空調末端。末端系統存在風機功耗大、新風系統不可調節或無熱回收裝置等問題。采用排風熱回收技術，可回收空調排風能量，減少空調負荷；新風免費供冷技術，在過渡季或冬季利用室外新風制冷，實現節能降耗；空調箱風機變頻技術，控制空調末端風量；空調末端啟動與房間窗戶啟閉聯動技術，根據室內二氧化碳濃度和溫濕度動態調節空調系統和窗戶狀態。
▌照明系統節能改造技術
采用高效節能LED光源替代傳統光源，可實現63%～70%的單項節能率，具有節能、壽命長、綠色環保等優點。照明控制系統采用分區域分時段控制和中央集中控制，根據人流量和照度自動調節照明，避免能源浪費。
▌智能控制技術應用
樓宇控制系統對樓宇內機電設備進行集中管理和監控，*優節能效果可達45%。中央空調智能模糊控制系統實現冷媒流量系統智能模糊控制，減少能源浪費照明系統監測與控制系統根據區域功能、時間、光照強度等自動控制照明，并可與其他系統連接實現統一管理。
軟件－能源績效合同（EPC）模式中物業服務企業的優勢與實踐
▌合同能源管理的概述
合同能源管理（EMC）是節能服務公司與企業簽訂能源管理合同，提供綜合性節能服務并分享節能效益的商業運作模式。我國合同能源管理行業發展迅速，2003—2013年投資規模復合增長率高達50.45%。但該模式存在信用風險、經營風險、使用權限風險和合同風險等。
▌物業服務企業在EMC合同中的優勢
物業服務企業與業主和租戶長期合作，能建立信任并通過合同條款降低信用風險；憑借對建筑物運營管理的掌控，準確評估節能改造項目可行性和效益，降低經營風險；熟悉建筑物使用權限和產權關系，協助明確項目權限和時限，規避使用權限風險；在合同談判和簽訂方面專業，可完善合同條款，控制合同風險；采用智能化管理系統和節能技術，具備技術和創新優勢；通過建立風險管理體系、購買保險等方式，總體防范風險。
▌物業服務企業合同能源管理的技術路線
物業服務企業合同能源管理的技術路線包括管理與工具、調適、控制改進與服務、改造四個關鍵環節。通過安裝能耗、能效管理系統平臺，校準傳感器，排查末端設備，優化設備運行等措施實現管理節能；對空調系統等進行專業調試，確保系統順暢運行；改進控制系統，結合物業管理需求修改控制邏輯；拆除耗能部件，更換高效設備，實現工程與設備更新改造。
研究結論與展望
中信泰富物業在商辦物業節能減碳實踐中成果顯著：公司層級通過明確戰略目標、量化減碳指標、確定實施范圍和減碳方案，建立了完善的低碳戰略體系；項目層級在能源審計、量化目標、具體實施和效果評估各階段，采取針對性措施，實現了節能減碳目標。另外，在硬件方面，多種節能改造技術的應用有效降低了能源消耗；在軟件方面，能源績效合同模式發揮了物業服務企業的優勢，推動了節能項目的實施。
未來隨著科技發展，智能化、數字化技術將在節能減碳工作中將發揮更大作用。物業服務企業需不斷提升自身能力，積極與各方協商合作，加強節能減碳技術研發和應用，推廣成功經驗，為實現國家“雙碳”目標貢獻力量。（文/中信泰富（上海）物業管理有限公司葛弘俊，包宏偉，丁偉，胡清揚）
微信公眾號
